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Informationen und Erklärungen für Immobilienkäufer und Verkäufer

Die persönliche Anwesenheit des Käufers ist für den Kaufabschluss nicht erforderlich. Die Abwicklung kann auch aus Deutschland reibungslos erfolgen. Einige Punkte sind zu beachten bzw. Fristen einzuhalten.

1. Kaufabwicklung

Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Immobilie in Florida haben das Ziel, die Rechte des Käufers zu schützen. Hierzu dient in der Regel ein standardisierter, schriftlicher Kaufvertrag (Contract). Dieser enthält vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und den Termin für die Eigentumsübertragung (Closing).
Im Contract wird ebenfalls ein Deposit (Anzahlung) vereinbart, welches der Käufer als Sicherheit hinterlegt. Das Deposit wird bis zum Closing auf einem Sperrkonto des Immobilienmaklers (Broker) oder bei der Title Company gehalten.
Am Tag des Closings erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie.
In der Regel wird die Eigentumsübertragung, zum Schutz des Käufers, durch einen Anwalt oder eine unabhängige Title Insurance Company durchgeführt.

2. Title Insurance Company

Die sogenannten „Title Insurance Companies„ beschäftigen sich mit der Übertragung von Eigentum und sichern durch Nachforschungen das Eigentum ab.
Die Title Company ist eine Rechtstitelversicherung bzw. Rechtsmängelversicherung, die allfällige Altlasten auf dem Eigentum (“Clouds on Title”), d.h. spätere Ansprüche von früheren Eigentümern oder Pfandhaltern absichert.
In der Regel fordert die Hypothekarbank oder das Kreditinstitut den Abschluss einer Title Insurance. Bei der Title Company werden die Abschlusspapiere vorbereitet, dort fließt das Geld hin und dort wird der Verkäufer und die beteiligten Makler ausgezahlt.

3. Closing

Das Closing ist das abschließende Meeting, an dem die Eigentumsübertragung und die Finanzierung der Liegenschaftstransaktion durchgeführt wird. Hier treffen sich Verkäufer, Käufer (wenn vor Ort - ist jedoch nicht erforderlich), deren Vertreter und die finanzierenden Institute. Zum Closing muß das Geld des Käufers auf dem Konto bei der Title Company sein.

4. Closing Costs

Closing Costs sind Kosten, Steuern und Gebühren, die mit dem Abschluss einer Immobilientransaktion in Florida verbunden sind. Diese Kosten werden im Normalfall von dem Verkäufer getragen.
Bei einer Finanzierung werden einige der Closing Costs dem Verkäufer oder Käufer zugeordnet (gesetzliche Vorgabe). Die Übernahme anderer Kosten ist zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar.
Folgende Closing Costs fallen in der Regel bei einer Finanzierung an und sind vom Käufer zu tragen:

  • Darlehensbezogene Kosten
  • Darlehenbeschaffungsgebühr (Points)
  • Kosten für die Schätzung
  • Credit Report bzw. Bankauskunft
  • Erste Zinszahlung
  • Gebühren für Sperrkonto/Treuhandkonto
  • Die Aufteilung der Steuern gehört ebenfalls zu den Closing Costs
  • Aufgelaufene Grundsteuer
  • Beurkundungsgebühren
  • Weitere Angaben über Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf

5. Closing Statement

Das Closing Statement ist die Abrechnung per Stichtag der Eigentumsübertragung (Closing). Hier werden alle aufgelaufenen Kosten, geleisteten Anzahlungen (Deposit), bestehende und neue Hypotheken (Mortgage), Steuern und Abgaben, Gebühren und der vereinbarte Kaufbetrag miteinander verrechnet, so dass am Ende alle Parteien zufriedengestellt sind und die Transaktion abgeschlossen werden kann. Das Closing Statement umfasst alle Closing Costs

Damit dies alles reibungslos ablaufen kann, ist von Seiten des Käufers / Verkäufers in Deutschland/Europa nachfolgendes zu beachten:

Pünktlichkeit

Wer Unterlagen oder Geld zu spät schickt riskiert, daß die andere Seite den Deal platzen lässt. Ist der Abschlusstermin (Closing) verstrichen, kann der Verkäufer den Vertrag aufkündigen. Um dieses Risiko zu vermeiden ist es elementar, alle Papiere pünktlich zurückzusenden und das Geld rechtzeitig zu überweisen.

Überweisung

Geldüberweisungen aus Europa können bis zu zwei Wochen dauern. Bitte denken Sie rechtzeitig an die Überweisung und kalkulieren Sie ca. $ 15.00 (lokale Überweisungsgebühr) mit ein. Einige Banken haben deutschsprachige Mitarbeiter vor Ort und sind behilflich beim Transfer.

Notarisierung

Für Käufer gilt: Wer bar zahlt, hat es relativ einfach. Die Abschlußaufstellung (Settlement Statement) muss nur unterschrieben und zurückgesendet werden. Bitte immer zur Title Company, nicht an den Makler senden!
Wer den Kauf finanziert, hat einiges mehr zu unterschreiben. Die Unterschrift auf der Hypothek (Promissory Note) und einige andere Bankpapiere müssen notarisiert werden.
Als Verkäufer ist nicht nur die Abschlußaufstellung zu unterschreiben, sondern auch die Besitzurkunde (Warranty Deed). Die Unterschrift auf diesem Dokument muß notarisiert werden.
Warranty Deed ist die beste Form der Eigentumsübertragung (Deed) für den Käufer (Grantee). Mit einem Warranty Deed übernimmt der Verkäufer (Grantor) die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf das Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt.
Manche Notare in Deutschland haben Bedenken, ein englischsprachiges Dokument zu notarisierten, aber es muß hier nur die Unterschrift des Käufers auf dem Dokument notariell bestätigt werden. Dies kann auch beim amerikanischen Konsulat erfolgen.

Postweg

Die Title Company verlangt die Unterlagen im Original zurück. Bitte immer per UPS, DHL oder FedEx versenden. Der normale Postweg braucht 7 bis 10 Tage, Einschreiben dauern noch länger, bis sie in Florida eintreffen.

Steuer

Zwischen den USA und Deutschland, Österreich und der Schweiz bestehen Doppelbesteuerungsabkommen, die festlegen, wie die Steuerbemessung für Personen mit Wohnsitz, Einkommen und/oder Liegenschaften in beiden Ländern erfolgt.

Kapitalgewinnsteuer auf Immobilien (Capital Gain Tax)

Steuerbefreite Kapitalgewinne

Grundsätzlich sind Kapitalgewinne durch Immobilientransaktionen in den USA steuerpflichtig. Als Ausnahme gilt ein Kapitalgewinn von maximal $250.000 (Alleinstehende) bzw. $500.000 (Verheiratete) beim Verkauf einer Immobilie, wenn diese mindestens zwei Jahre lang Hauptwohnsitz war.

Für Ausländer reicht ein Aufenthalt von 730 Tagen innerhalb von fünf Jahren zur Erfüllung dieser Frist. Es wird nur die tatsächlich in den USA verbrachte Zeit angerechnet. Unter den richtigen Voraussetzungen kann mit amerikanischen Immobilien somit ein beträchtlicher Kapitalgewinn steuerbefreit erzielt werden.

Wenn ein Ausländer (Non-resident) eine Immobilie verkauft, muss grundsätzlich 10% des Verkaufsbetrages zurückbehalten und an die Steuerbehörde überwiesen werden. So stellt die Steuerbehörde sicher, dass ein Kapitalgewinn auch in den USA versteuert wird. Unter bestimmten Umständen müssen die 10% nicht einbehalten werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Verkaufsbetrag unter $300.000 liegt und der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen will.

Disclaimer: Bitte beachten Sie, dass die obigen Hinweise allgemeiner Natur sind, insbesondere die Hinweise zur Besteuerung. Für eine individuelle Betrachtung Ihrer Situation sollten Sie sich mit einer kundigen Fachperson in Verbindung setzen.