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Der Ablauf beim Kauf einer Immobilie in Florida

1. Lassen Sie sich von der Bank qualifizieren:
Der Käufer lässt sich von der Hypothekenbank einen sogenannten „Pre-Qualification Letter“ erstellen. Achten Sie darauf, dass das Kreditinstitut auch in dem jeweiligen Staat zugelassen ist. Diese unverbindliche Zusage berücksichtigt Ihre finanzielle Situation und legt einen Maximalbetrag fest, der von der Bank finanziert wird.
Gerne helfen wir Ihnen, die passende Bank für Ihren Immobilienkauf zu finden.

2. Identifikation des Objektes:
Als Ihr persönlicher Makler (Buyer’s Agent) zeigen wir Ihnen die in Frage kommenden Objekte. Sie als Käufer treffen die Auswahl und entscheiden sich für die Immobilie, die Ihnen zusagt.

3. Angebot:
Der „Buyers Agent“ hilft dem Käufer ein Angebot zu formulieren. Dieses wird in Form eines „Contract for Sale and Purchase“ schriftlich festgehalten. In Florida sind zwei verschiedene Formularsätze üblich. Der FAR/BAR Vertrag wird herausgegeben von der Florida Anwaltskammer (BAR) in Zusammenarbeit mit der Berufsgenossenschaft der Immobilienmakler (FAR – Florida Association of Realtors). Der FAR Vertrag wurde von der Florida Association of Realtors alleine herausgegeben. Beide sind in den Grundzügen gleich und unterscheiden sich nur in verschiedenen Details und im optischen Aufbau voneinander.
Der Käufer formuliert die Bedingungen des Angebots. Diese umfassen den Kaufpreis und die Finanzierungsart, den Zeitrahmen, in welchem die wirkliche Eigentumsübergabe erfolgt und andere Details im Zusammenhang mit Gutachten von Sachverständigen und so weiter. Typischerweise hat ein solches Angebot eine Geltungsfrist von ein paar Tagen. Zusammen mit dem eigentlichen Vertragsentwurf werden auch Zusatzpapiere übermittelt, die per Gesetz verlangt werden. Dies umfasst meist Dokumente zur Offenlegung bestimmter Fakten (Disclosures). Welche zusätzlichen Dokumente gebraucht werden hängt ab von der Art der Immobilie und welche Firmen bei der Transaktion beteiligt sind. Viele dieser Papiere dienen dem Konsumentenschutz.

4. Überbringen des Angebotes: 
Der Agent des Hauskäufers sendet dem Agenten des Verkäufers (Sellers Agent oder Listing Agent) das Angebot. Dieser wiederum präsentiert die Offerte dem Verkäufer und erläutert und diskutiert die Bedingungen und Konditionen des Angebots.

5. Antwort des Verkäufers: 
Der Verkäufer hat die Wahl das Angebot, so wie es ist zu akzeptieren, abzulehnen, oder ein Gegenangebot mit geänderten Bedingungen zurückzusenden. Der Verkäufer ist nicht gezwungen zu antworten. In Einzelfällen passiert es, dass der Verkäufer überhaupt nicht reagiert.

6. Gegenangebot: 
Wenn der Verkäufer ein Angebot erhält und eine oder mehrere Bedingungen in dem Vertrag verändert, wandelt sich dieses automatisch zum Gegenangebot. Der Käufer hat nun seinerseits die Möglichkeit dies abzulehnen, zu akzeptieren oder ein neues Gegenangebot zu unterbreiten.

7. Akzeptanz des Angebotes: 
Falls der Verkäufer alle Bedingungen ohne Änderung akzeptiert, unterzeichnet und der anderen Partei übermittelt, wird aus dem Angebot ein rechtlich bindender Vertrag. Das Gleiche gilt, wenn der Käufer ein Gegenangebot des Verkäufers abzeichnet und der anderen Partei übermittelt. Der Vertrag wird zu dem Zeitpunkt wirksam, zu dem die letzte Partei die endgültige Version des Vertrages unterzeichnet. Dieses Datum ist das sogenannte „Effective Date“. Alle Zeitrahmen des Vertrages sind typischerweise an das „Effective Date“ gekoppelt. Also wenn der Vertrag vorschreibt, dass die Begehung durch einen lizenzierten Baugutachter innerhalb von 7 Tagen vorgenommen werden muss, beginnt die Uhr beim Wirksamkeitsdatum (Effective Date) zu laufen. Die beiden Verträge behandeln Werk- und Feiertage unterschiedlich. Der FAR/BAR Vertrag zählt bei einem Zeitrahmen von weniger als 6 Tagen das Wochenende und gesetzliche Feiertage nicht mit. Nur bei längeren Zeiträumen werden diese mitgezählt.

8. Anzahlung: 
Typischerweise wird vom Käufer eine Anzahlung hinterlegt, wenn die Offerte geschrieben wird. Diese Anzahlung wird auf ein spezielles Treuhandkonto gezahlt (Escrow Account oder Trust Account). In Florida dürfen solche Treuhandkontos nur lizenzierte Maklerbüros, Anwälte oder die Title Companies führen. Die Höhe der Anzahlung ist verhandelbar.

9. Detailierter Hypothekenantrag: 
Wenn die Immobilie identifiziert ist und eine Einigung über die Details der Verkaufstransaktion gefunden wurde, muss der Käufer den detaillierten Hypothekenantrag übermitteln. Dieser geht dann zum Entscheidungsträger der jeweiligen Bank, der dann den Schätzgutachter (Appraiser) beauftragt und eine Landvermessung (Survey) vornehmen lässt.

10. Inspektionen: 
Meistens ist im Vertrag ein Zeitraum für Inspektionen festgehalten. Dieser Zeitraum wird als "Inspection Period" oder "Due Dilligance Period" beschrieben. Innerhalb dieser Periode werden das Wertgutachten, die Inspektion durch einen Baufachmann (Home Inspector) und andere Untersuchungen, die der Käufer wünscht, vorgenommen. Hierzu zählen zum Beispiel die Begehung des Objektes durch eine Spezialisten für Termitenschäden (Termite Inspection oder auch WDO Inspection genannt), die Inspektion des Daches durch einen lizensierten Dachdecker oder die Untersuchung und Bewertung der Abwasseranlage durch einen Sachverständigen. Nicht immer sind Inspektionen solcher Art notwendig oder erwünscht. Fragen Sie, welche Dinge einer genaueren Betrachtung bedürfen und entscheiden Sie selbst. 
Typischerweise kann ein professioneller „Home Inspector“ etwaige Problempunkte aufzeigen und Sie, an die entsprechenden Fachleute verweisen. 
Selbstverständlich helfen wir Ihnen, den richtigen Partner zu finden.

11. Ermittlung der Eigentumsrechtslage: 
Das Notarbüro (Title Company) nimmt eine Anfrage beim Grundbuchamt (Public Records) vor und klärt, ob dort etwaige Rechtsansprüche auf die Immobilie verzeichnet sind. Der Anwaltsgehilfe (Title Clerk) kümmert sich auch darum, die Ablösesumme bestehender Hypotheken (Mortgage Payoff) zu erfragen, damit diese beim Notartermin befriedigt werden können. In den meisten Fällen wird vom Notar eine sogenannte Title Policy oder Title Insurance erstellt. Dies ist eine Art Versicherung, die den neuen Besitzer vor etwaigen Rechtsansprüchen Dritter schützt. Das Notarbüro bereitet die notwendigen Papiere vor, um den Eigentumsübertrag vorzunehmen. 
Letzte Begehung: Kurz vor dem Notartermin machen Sie und/oder wir noch eine letzte Ortsbegehung, um sicherzustellen, dass die Immobilie sich noch in dem vereinbarten Zustand befindet und alle im Verkauf eingeschlossenen Einrichtungen und Objekte noch an Ort und Stelle sind. 
Notartermin: Falls nicht anders vereinbart, ist der Tag des Notartermin auch der Übergabetermin der Immobilie. Der Verkäufer hat zu diesem Zeitpunkt seine persönlichen Gegenstände entfernt und ist bereit für die Schlüsselübergabe.

12. Eigenkapitalzahlung:
Der Käufer transferiert die notwendige Summe auf das Treuhandkonto des Notarbüros. Falls eine Hypothek aufgenommen wird, muss natürlich nur der Eigenkapitalanteil bereitgestellt werden. Die beim Vertragsabschluss geleistete Anzahlung wird von diesem Betrag abgezogen. Im Falle einer Hypothekenfinanzierung überweist die Bank den Betrag direkt an das Notarbüro.

13. Ausweispapiere:
Beide Parteien benötigen gültige Ausweispapiere. US-Bürger verwenden meist den Führerschein oder die staatliche ID Card, um sich auszuweisen. Von Nicht-Amerikanern wird der Reisepass verlangt. Zur Dokumentation werden Fotokopien angefertigt.

14. Notarielle Beglaubigung:
Die eigentliche Vertragsunterzeichnung kann vor Ort bei der Title Company vorgenommen werden oder, falls nicht möglich, bei einem Notar an einem anderen Ort. Sollte eine der beiden Parteien nicht anwesend sein können, werden die Dokumente zum Aufenthaltsort der abwesenden Partei gesendet und dort vor Ort bei einem Notar gegengezeichnet und beglaubigt. Wichtig ist hier, dass dieser genau die Anweisungen beachtet, um spätere Rückfragen und erneutes Signieren zu vermeiden. Falls Sie bei dem Closingtermin nicht anwesend sein können, lassen Sie dies alle Beteiligten rechtzeitig wissen, so dass entsprechende Maßnahmen getroffen werden können.

15. Eigentumsübergabe:
Die Eigentumsübergabe (Closing) erfolgt mit einem legalen Instrument (Deed), welches im Grundbuch (Public Records) eingetragen wird. Jährliche Rechnungen, wie z. B. Steuern, Gebühren der Miteigentümergemeinschaft (HOA oder Homeowner Association) und bestimme Umlagen werden entsprechend der Eigentumsübergabe abgerechnet. Der Verkäufer ist verantwortlich für die Zeit vor dem Verkauf. Der Käufer hat für die Kosten nach dem Notartermin aufzukommen. Manche Dinge werden im Voraus, andere im Nachhinein berechnet. Diese Ausgleichszahlungen nennt man „Proration“.

16. Schlüsselübergabe und Umlagen:
Der Käufer oder dessen Agent erhält die Schlüssel für das Objekt. Der Verkäufer wird normalerweise Strom, Wasser, Gas etc. zum Notartermin abmelden. Der Käufer muss diese seinerseits bei den jeweiligen Stadtwerken wieder anmelden.