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Short Sale

Im MLS (Multiple Listing Service) findet man gelegentlich Angebote, die im Beschreibungstext von einem „SHORT SALE“ sprechen. Solche Angebote heben sich dabei oft durch niedrige Preise hervor. Leider handelt es sich bei den Preisen nicht um die tatsächlichen Verkaufspreise, sondern meistens lediglich um einen Anfangspreis für eine versteigerungsähnliche Verhandlung zwischen dem Verkäufer, seiner Bank und einer Anzahl verschiedener Käufer.

Ein SHORT SALE bezeichnet einen Immobilienverkauf, bei dem die Bank oder das Hypothekeninstitut die ausstehende Schuld reduziert, da der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zu bedienen bzw. die Zinsen und Amortisation zu bezahlen. Die ausstehende Schuld wird aufgrund der Beurteilung der individuellen Situation reduziert. Hier haben insbesondere die Stimmung am Immobilienmarkt und die finanzielle Situation des Kreditnehmers einen Einfluss.

Ein SHORT SALE wird in der Regel angestrebt, wenn als Alternative eine Zwangsvollstreckung (Konkursverfahren / Foreclosure) droht. Das Finanzinstitut versucht, mit einem Short Sale den Verlust aus dem Darlehen zu minimieren. Grundsätzlich ist ein SHORT SALE nichts anderes, als das Aushandeln einer reduzierten Schuld mit den Hypothekenhaltern (Pfandhaltern) oder der Verkauf einer Schuld unter dem Nennwert.

Bei einem SHORT SALE versucht der Verkäufer seine Bank zu überzeugen, ihm einen Teil seiner Schulden zu erlassen. Ob oder welchem Betrag eine Bank zustimmt ist dabei unvorhersehbar. 

Verhandlungen können sich durchaus über ein Jahr hinweg ziehen und zu keinem Erfolg führen. Während dieser Zeit ist man vertraglich an sein Angebot gebunden und muss eine Anzahlung hinterlegen. Sollte der Vertrag nicht zustande kommen, erhält man seine Anzahlung zurück.

Bei einem SHORT SALE versucht der Hauseigentümer zu erreichen, daß die Bank Ihm einen Teil der Schulden erlässt. Sehr oft, fällt das Haus nach langen Verhandlungen letztendlich in das Eigentum der Bank zurück und wird von dieser dann als sogenanntes "FORECLOSURE" (Zwangsvollstreckung) verkauft.

Die Banken übernehmen keine Garantie für eine lastenfreie Immobilie. Dies zu überprüfen ist Aufgabe der Title Company. Es werden von der Bank auch keine Reparaturen ausgeführt, die von der Käuferseite durch eine Hausinspektion festgestellt wurden. Man kauft das Objekt “AS IS” (“Wie Gesehen”).

Bei fast allen SHORT SALES bekommen Sie nach Wochen oder Monaten eine Antwort, die Sie nicht zufrieden stellt. Möglicherweise sind Sie zu diesem Zeitpunkt nicht mehr am Objekt interessiert.

Als europäischer Kaufinteressent macht es keinen Sinn, sein Augenmerk auf ein SHORT SALE zu richten, da gleiche oder ähnliche Objekte auf dem Markt sind, die Sie ebenfalls erwerben können.

Wenn Sie mit der Absicht nach Florida kommen, eine günstige Immobilie zu kaufen, sollte dies auch von Erfolg gekrönt sein und die gesamte Transaktion sollte zügig abgewickelt werden.

Foreclosure

Ein Foreclosure ist eine Immobilie, die von einer Bank zum Verkauf angeboten wird. Die Bank übernimmt den Besitz an einer Immobilie, wenn der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, sein Darlehen zu zahlen und als Insolvent verurteilt wurde (Zwangsvollstreckung, gerichtlich angeordneter Verkauf, um Ansprüche von Pfandhaltern zu befriedigen).

Der Kauf eines Foreclosure ist meistens problemlos. Der allgemeine Zustand solcher Immobilien ist jedoch oft schlechter als Angebote von privaten Besitzern. Foreclosures haben bereits eine lange Historie mit einem zahlungsunfähigen Eigentümer, gefolgt von Leerstand der Immobilie während langer Gerichtsverhandlungen.

Foreclosure Probleme sind oft verwilderte Gärten, defekte oder fehlende Elektrogeräte, gelegentlich Feuchtigkeit und Schimmel im Haus, z. B. wenn die Klimaanlage im Sommer nicht eingeschaltet war.