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Immobilienlexikon - Florida

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A

Absentee Owner
Der Eigentümer einer Immobilie, die er nicht selbst bewohnt. Diese Form des Immobilienbesitzes ist in Florida häufig anzutreffen, da viele Immobilien als Investitionen, Altersruhesitz oder als Zweitwohnung erworben werden. 

Abstract of Title
Zusammenfassung der Eigentumsübertragungen, Beleihungen und anderen Informationen bezüglich einer Immobilie. Ein Abstract of Title wird von spezialisierten Juristen bei Bedarf zusammengestellt. Mit einem Abstract of Title werden die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie umfassend dargestellt. 

Accretion
Bildung von Landbereichen durch natürliche Kräfte, wie zum Beispiel Wind, Gezeiten oder Ablagerungen in Wasserwegen. Siehe auch Alluvium. Acre Amerikanische Maßeinheit für Fläche. Eine Acre umfasst genau 4047 m2 oder 43'560 SqFt.

Acre 
Amerikanische Maßeinheit für Fläche. Eine Acre umfasst genau 4047 m2 oder 43'560 SqFt. 

Actual Notice 
Information, die von einer Person wahrgenommen werden, durch Beobachten, Hören oder Lesen. Eine Actual Notice hat normalerweise die gleiche rechtliche Bedeutung wie eine Eintragung in ein öffentliches Register (Constructive Notice). 

Adjustable Rate Mortgage (ARM) 
Variable Hypothek. Der Zinssatz und somit die monatlich zu zahlenden Beträge ändert sich gemäß einem vordefinierten Modell, resp. einem Marktzins. 

Adult Community 
Eine geplante Siedlung (Community ) in der gemäß den Vorschriften der Owners Association (Eigentümergemeinschaft) nur Bewohner ab einem gewissen Alter (meistens 55 Jahre) ständig leben dürfen. In gewissen Adult Communities darf ein kleiner Anteil (typisch bis 20-30%) der Bewohner auch jünger sein.

Agreement of Sale
Schriftlicher Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer (Kaufvertrag) 

Alluvium
Die Zunahme von Landfläche verursacht durch nicht direkt wahrnehmbare natürliche Kräfte (zum Beispiel Sand- oder Schlammablagerungen an Flussufern). Siehe auch Accretion.

Annual Percentage Rate (APR) 
Tatsächlicher Zinssatz bei einer Hypothek (oder einem Darlehen). Die APR beinhaltet neben dem Nettozins auch die Nebenkosten für den Abschluss und die Auszahlung des Darlehens, wie z.B. Points, Gebühren und Kommissionen des Mortgage Broker.

Apartment 
Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Siehe auch Condominium (Eigentumswohnung).

Appraisal 
Schätzung des Marktwertes einer Immobilie. Ein Appraisal soll von einem spezialisierten und lizenzierten Appraiser durchgeführt werden. Eine solche Bewertung gehört zu einem Antrag für einen Hypothekenkredit (Mortgage)

Assessed Value 
Wert einer Immobilie der für Steuerzwecke (Property Tax) vom County oder City Property Appraiser festgelegt wird. Siehe auch (Markt Value).

Assumed Mortgage 
Eine vom Verkäufer übernommene Hypothek (Mortgage). In der Regel können mit der Übernahme von einer bestehenden Hypothek Gebühren eingespart werden Average Price Durchschnittspreis von Immobilien. Im Zusammenhang mit Markttrends und Statistiken werden in Florida in der Regel die Median-Werte (Median Price) genannt.

B

Bankruptcy
Insolvenz, Zahlungsunfähigkeit, Bankrott, Beantragung von Gläubigerschutz. Privatkonkurs wird in Florida auch als Chapter 7 bezeichnet.

Balloon Payment
Die Restzahlung einer teilweise bezahlten Hypothek (Mortgage) mit der die verbleibende Schuld getilgt wird.

Bargain and Sale Deed
Dokument für die Eigentumsübertragung (Deed) in dem der Verkäufer (Grantor) dem Käufer (Grantee) keinerlei Garantie in Bezug auf die Qualität der Immobilie macht. Sollten nachher Ansprüche auf das Eigentum auftauchen, ist es Aufgabe des Käufers, diese abzuwehren. In einem solchen Fall ist der Abschluss einer Versicherung (Title Insurance) besonders wichtig.

Bargeld
Die amerikanische Gesetzgebung verlangt bei Immobilientransaktionen, die mit Bargeldbeträgen über 10'000 Dollar abgewickelt, der US Steuerbehörde (IRS) gemeldet werden.

Bridge Loan
Überbrückungskredit, Zwischenkredit

Broker
Geschäftsinhaber die Immobilienmakler beschäftigen. Siehe Real Estate Broker

Business Opportunity
Ein bestehendes Gewerbe oder Unternehmen. Wenn Sie in Flordia eine Business Opportunity (Gewerbe) kaufen, übernehmen Sie in der Regel

  • Inventar, Instrumente, Werkzeuge, etc.
  • Kundenstamm
  • Name/Reputation des Betriebes
  • Evtl. Mitarbeiter
  • Mietvertrag der Liegenschaft 

Meistens ist die Immobilie (Gebäude) nur gemietet und gehört nicht zum Gewerbe. In den meisten Fällen ist die Liegenschaft (Gebäude) nicht Bestandteil beim Kauf eines Gewerbes. Typische Ausnahmen sind Commercial Properties: zB. Hotels / Motels.

C

Cash
Bargeld

Cashier's Check
Cashier`s Checks werden bei der Eigentumsübertragung benutzt (Closing). Bankcheck, der durch die ausstellende Bank garantiert wird.

CBS (Concrete Block and Stucco)
Übliche Bauweise für Wohnbauten in Südflorida. Die Aussenwände der Häuser werden mit Betonsteinen gebaut und mit einem dekorativen Verputz (Stucco) verziert.

Chinese Drywall / Defective Drywall
Im Zuge des Baubooms in den USA wurden zwischen 2005 und 2007 Leichtbauwände (Gipskartonbauplatten) aus China eingeführt. Diese Platten enthielten aufgrund mangelnder Qualitätskontrolle überdurchschnittliche Mengen an Sulfaten, was sich im Ausströmen von Gasen äußerste. Der hohe Schwefelanteil verfärbt die Wände, produziert üble Gerüche, greift Kupferleitungen und Klimaanlagen an. Viele Betroffene klagen über Kopfschmerzen und Atembeschwerden. Der gesamte Innenausbau muss beseitigt und ersetzt werden, was immense Kosten verursacht. Die Immobilie wird den Stempel (Defective Drywall) für immer behalten, auch nach einer Sanierung, da es bis dato keine Zertifizierung gibt, dass alle Ursachen beseitigt sind.

Closet
Begehbarer Kleiderschrank.

Cloud on Title
Eigentum mit evtl. Altlasten, d.h. spätere Ansprüche von früheren Eigentümern.

Closing
Abschlusstermin, bei dem die Eigentumsübertragung und die Finanzierung der Immobilientransaktion durchgeführt wird. Hier treffen sich Verkäufer, Käufer, deren Vertreter und manchmal auch die finanzierenden Institute. Wenn alle Kosten verrechnet sind, erfolgt die Eigentumsübertragung.

Closing Costs sind Kosten, Steuern und Gebühren, die mit dem Abschluss einer Immobilientransaktion in Florida verbunden sind. Diese Kosten werden zwischen dem Verkäufer und Käufer gemäss den Vorgaben im Kaufvertrag aufgeteilt. Einzelne Closing Costs sind zwingend dem Verkäufer oder Käufer zugeordnet (be-hördliche Vorgabe). Die Übernahme anderer Kosten kann zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt werden. Closing Costs die in der Regel bei einer Finanzierung anfallen:

  • Hypothekenbeschaffungsgebühr (Points)
  • Hypothek bezogene Kosten
  • Kosten der Schätzung
  • Credit Report bzw. Bankauskunft
  • Erste Zinszahlung
  • Gebühren für Sperrkonto/Treuhandkonto

Die Aufteilung der Steuern gehört ebenfalls zu den Closing Costs

  • Anteilige Grundsteuer
  • Beurkundungsgebühren

Versicherungsprämien

  • Hausversicherung (Hurrikan / Feuer)
  • Flutversicherung
  • Evtl Private Hypothekenversicherung

Closing Statement
Abrechnung zum Abschlußtermin der Eigentumsübertragung. Hier werden alle aufgelaufenen Kosten, geleisteten Anzahlungen, bestehende und neue Hypotheken, Kommissionen, Gebühren und der vereinbarte Kaufpreis miteinander verrechnet, so dass am Ende Käufer und Verkäufer zufriedengestellt sind und die Transaktion abgeschlossen werden kann. Im Closing Statement sind alle angefallenen Kosten aufgeführt.

Club House
In einer Community gibt es meistens ein Club House. Das Club House wird für unterschiedlichste Anlässe genutzt. Hier finden die Mitgliederversammlungen der Home Owners Association statt. Das Club House kann von den Bewohnern für private Anlässe gemietet werden.

CMA (Comparative Market Analysis)
Eine Comparative Market Analysis ist ein Ermittlung zur Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie. Es werden vergleichende Daten von Immobilienverkäufen ausgewertet, um den aktuellen Marktwert des zu verkaufenden Objektes zu ermitteln. Dabei greift man auf ähnliche Objekte zurück, die in den letzten 12 Monaten in der näheren Umgebung verkauft wurden.

Commercial Property
Commercial Properties sind in Florida Objekte mit 5 und mehr Wohneinheiten, Geschäftsliegenschaften und Land mit einer Größe von über 10 Acres.

Community
Eine in Florida häufig vorkommende Form von Wohnsiedlungen. Eine passendes Grundstück wird von einem oder mehreren Projektentwicklern aufgeteilt, bebaut und an einzelne Eigentümer wieder verkauft. Die Eigentümer sind dann Mitglieder dieser Community. Diese ist eine rechtlich definierte Einheit mit entsprechenden verbindlichen Regeln (Restrictive Covenants). Diese, meistens Gated Communities haben verschiedene Gemeinschaftseinrichtungen (Club House, Schwimmbad, Fitnessraum, Eingangsanlage / Tor, Si-cherheitsdienst, usw.) , die von einer Management Organisation verwaltet und betreut werden. Diese Communities werden von den Eigentümern über die Eigentümergemeinschaft (Home Owner Association) gesteuert.

Condominium / Condo
Eigentumswohnung (Appartement) in einem Gebäude, oder einer Siedlung.

Condo Association
Der Beirat, der von den Eigentümern der Eigentumswohnungen gewählt wird. Die Condo Association ist für die Betreuung und Verwaltung der gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen und für den laufenden Unterhalt zuständig.

Condo Hotel
Ein Hotel, das aus Eigentumswohnungen (Condos) besteht. Die vom Investor bereits möblierten Wohnungen werden einzeln an Käufer als Ferien- oder Zweitwohnungen verkauft. Die Eigentümer können die Wohnungen - und die Hotelanlagen - nach Belieben nutzen. Erfolgt keine Nutzung der Wohnung durch den Eigentümer kann er die Wohnung dem Hotel zur Verfügung stellen. Einen Teil der Einnahmen für die Hotelnutzung der Wohnung erhält der Eigentümer.

Construction Loan
Baufinanzierung, welche nach Abschluss der Bauarbeiten und nach Abnahme der Bauleistungen in den meisten Fällen in eine Hypothek übergeht.

Constructive Notice
Damit die Öffentlichkeit informiert ist, erfolgt die Eintragung in ein öffentliches Register. Bei Immobilientransaktionen werden in der Regel die Eigentumsübertragung (Deed), die Hypotheken (Mortgage) und evtl. vorhandene Pfandrechte (Liens) eingetragen.

Contract For Sale And Purchase
Vertrag oder Vorvertrag, der das Interesse am Kauf einer Immobilie bekundet. Je nach Art des Vertrages können die Parteien mit oder ohne finanzielle Konsequenzen zurücktreten. Der Vertrag ist in der Regel mit einem Anzahlung / Deposit verbunden. Falls der potentielle Käufer aus dem Vertrag zurücktritt, kann der Verkäufer einen Teil oder die gesamte Anzahlung als Schadenersatz einbehalten. Der Vertrag kann für beide Parteien Rücktrittsvereinbarung enthalten, unter denen die Auflösung ohne Kostenfolge möglich ist (Sicherstellung der Finanzierung). Der Immobilienkauf ist erst mit dem Closing abgeschlossen.

County
Bezirk. Erste Untereinheit eines Staates (Bundeslandes). Florida hat 67 Counties unterschiedlichster Größe (von ca. 7.000 bis 2.3 Millionen Einwohner).

Country Club
Eine Wohnsiedlung (Community) mit einem vielfälltigem Angebot an Dienstleistungn. Dieses kann neben dem Club House, ein Schwimmbad, Fitnesscenter, Tennisanlagen, usw und auch ein eigenes Restaurant sein. Sehr häufig veranstaltet das Management auch soziale oder künstlerische Veranstaltungen für die Bewohner und Mitglieder.
Mit dem Kauf eines Objektes in einem Country Club, muss häufig eine Mitgliedschaft mit erworben werden.

Covenants
Vereinbarung / Vorgaben, die untrennbar zur Immobilie gehören und die Nutzung oder Leistung einer Immobilie einschränken. Covenants werden im Rahmen des Deeds (Deed Restrictions) übertragen.

D

Deed
Unterzeichnetes und in manchen Fällen notariell beglaubigtes Dokument, das die Übertragung von Immobilien/ Eigentum dokumentiert.

Es gibt unterschiedliche Deeds (verschiedene Qualitäten/Garantien des Verkäufers)

Deposit
Anzahlung bei Abschluss des Vertrages (Contract).

Depreciation
Abschreibung

Development
Geplante Siedlung von Wohnhäusern, die in der Regel von einem Projektentwickler erstellt und direkt verkauft werden (auch Community).

Disclosures
Informationen / Unterlagen die auf gewisse Bestimmungen oder Konditionen hinweisen. Disclosures werden oft aufgrund von gesetzlichen oder regulatorischen Vorgaben bereitgestellt.

Documentary Stamps
Beurkundungskosten /-steuer bei Immobilientransaktionen.

Down Payment
Anzahlung, A-Kontozahlung.

Duplex
Doppelhaus, das aus zwei zusammengefügten Einfamilienhäusern besteht.