Short Sale / Foreclosure
Short Sale
Im MLS (Multiple Listing Service) findet man zur Zeit viele Angebote die im Beschreibungstext von einem „SHORT SALE“ sprechen. Die Preise solcher Angebote sehen dabei oft herausstechend niedrig aus. Leider handelt es sich bei den Preisen nicht um die tatsächlichen Verkaufspreise, sondern meistens lediglich um einen Anfangspreis für eine versteigerungsähnliche Verhandlung zwischen dem Verkäufer, seiner Bank und einer Anzahl verschiedener Käufer.
Ein SHORT SALE bezeichnet einen Immobilienverkauf, bei dem die Bank oder das Hypothekeninstitut die ausstehende Schuld reduziert, da der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zu bedienen, resp. die Zinsen und Amortisation zu bezahlen. Die ausstehende Schuld wird aufgrund der Beurteilung der individuellen Situation reduziert. Hier haben insbesondere die Stimmung am Immobilienmarkt und die finanzielle Situation des Kreditnehmers einen Einfluss.
Ein SHORT SALE wird in der Regel angestrebt, wenn als Alternative eine Zwangsvollstreckung (Konkursverfahren / Foreclosure) droht. Das Finanzinstitut versucht, mit einem Short Sale den Verlust aus dem Darlehen zu minimieren. Grundsätzlich ist ein SHORT SALE nichts anderes, als das Aushandeln einer reduzierten Schuld mit den Hypothekenhaltern (Pfandhaltern) oder der Verkauf einer Schuld unter dem Nennwert.
Bei einem SHORT SALE versucht der Verkäufer seine Bank zu überreden ihm einen Teil seiner Schulden zu erlassen. Ob oder welchem Betrag eine Bank zustimmt ist dabei unvorhersehbar. Verhandlungen können sich durchaus über ein Jahr hinweg ziehen und zu keinem Erfolg führen. Während dieser Zeit ist man vertraglich an sein Angebot gebunden und muss eine Anzahlung hinterlegen. Wenn der Vertrag nicht zustande kommt erhält man seine Anzahlung zurück.
Es werden derzeit viele SHORT SALES angeboten da Banken in den Jahren 2005/2006 den Hausbesitzern oft den zweifachen heutigen Wert der Immobilie als Kredit gewährt haben. So kommt es, daß Hauseigentümer Hypotheken / Grundschulden in der Höhe von z.B. $400,000 haben, obwohl das Haus heute nur noch $200,000 wert ist.
Bei einem SHORT SALE versucht der Hauseigentümer zu erreichen, daß die Bank ihm in diesem Beispiel die Hälfte der Schulden erlässt. In solchen extremen Fällen, die leider keine Ausnahme sind, fällt das Haus nach langen Verhandlungen oft letztendlich in das Eigentum der Bank und wird von dieser dann als sogenannten "FORECLOSURE" (Zwangsvollstreckung) verkauft.
Die Banken übernehmen auch keine Garantie für eine lastenfreie Immobilie. Dies zu überprüfen ist Aufgabe der Title Company. Es werden von der Bank keine Reparaturen ausgeführt, die Ihrerseits durch eine Hausinspektion festgestellt werden. Man kauft das Objekt ( AS IS ) so wie es ist, oder dort steht.
Viele Kunden denken, das es sich bei einem SHORT SALE um ein besonderes „Schnäppchen“ handelt. Wenn dies zutreffen würde, wären nicht so viele Short Sales auf dem Markt und der amerikanische Kunde hätte diese Objekte längst gekauft.
Bei fast allen SHORT SALES bekommen Sie nach Wochen oder Monaten eine Antwort, die Sie nicht zufrieden stellt, oder zu diesem Zeitpunkt sind Sie nicht mehr interessiert an diesem Objekt.
Als europäischer Kaufinteressent macht es keinen Sinn sein Augenmerk auf ein SHORT SALE zu richten, da gleiche Objekte auf dem Markt sind, die Sie ebenfalls günstig erwerben können.
Wenn Sie nach Florida kommen mit der Absicht eine günstige Immobilien zu kaufen, sollte dies auch mit Erfolg gekrönt sein und das die gesamte Transaktion zügig abgewickelt werden kann.
FORECLOSURE
Ein FORECLOSURE ist eine Immobilie, die von einer Bank zum Verkauf angeboten wird. Die Bank übernimmt den Besitz an einer Immobilie, wenn der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, sein Darlehen zu zahlen und als Insolvent verurteilt wurde. (Zwangsvollstreckung, gerichtlich angeordneter Verkauf, um Ansprüche von Pfandhaltern zu befriedigen)
Der Kauf eines FORECLOSURE ist meistens problemlos. Der allgemeine Zustand solcher Immobilien ist jedoch sehr oft schlechter, als Angebote von privaten Besitzern. FORECLOSURE haben bereits eine lange Geschichte mit einem zahlungsunfähigen Eigner, gefolgt von Leerstand der Immobilie während langer Gerichtsverhandlungen.
FORECLOSURE Probleme sind oft verwilderte Gärten, defekte oder fehlende Elektrogeräte, gelegentlich Feuchtigkeit und Schimmel im Haus, wenn die Klimaanlage im Sommer nicht eingeschaltet war.
Weitere Informationen rund um den Immobilienkauf in Florida:
Ablauf beim Kauf einer Immobilie in Florida
Erklärungen für Immobilienkäufer und –verkäufer
