Erklärungen für Immobilienkäufer und –verkäufer

Informationen und Erklärungen für Immobilienkäufer und –verkäufer:

Persönliche Anwesenheit des Käufers ist für den Kaufabschluss nicht erforderlich. Die Abwicklung kann auch aus Deutschland reibungslos erfolgen. Einige Punkte sind zu beachten, bzw. Fristen einzuhalten.

1. Kaufabwicklung

Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Immobilie in Florida haben das Ziel, die Rechte des Käufers zu schützen. Hierzu dient in der Regel ein standardisierter, schriftlicher Kaufvertrag (Contract). Dieser enthält vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und den Termin für die Eigentumsübertragung (Closing).

Im Contract wird ebenfalls ein Deposit (Anzahlung) vereinbart, das der Käufer als Sicherheit hinterlegt. Das Deposit wird bis zum Closing in einem Sperrkonto des Immobilienmaklers (Broker), oder bei der Title Company gehalten.

Am Tag des Closing erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie.

In der Regel wird die Eigentumsübertragung zum Schutz des Käufers, durch einen Anwalt oder eine unabhängige Title Insurance Company durchgeführt.

2. Title Insurance Company

Die sogenannten „Title Insurance Companies„ beschäftigen sich mit der Übertragung von Eigentum und sichern durch Nachforschungen das Eigentum ab.

Die Title Company ist eine Rechtstitelversicherung, resp. Rechtsmängelversicherung, die allfällige Altlasten auf dem Eigentum (Clouds on Title), d.h. spätere Ansprüche von früheren Eigentümern oder Pfandhaltern absichert.

In der Regel fordert die Hypothekarbank oder das Kreditinstitut den Abschluss einer Title Insurance.
Bei der Title Company werden die Abschlusspapiere vorbereitet, dort fließt das Geld hin, dort wird der Verkäufer ausgezahtl und die beteiligten Makler.

3. Closing

Das Closing ist die abschliessende Veranstaltung, an der die Eigentumsübertragung und die Finanzierung der Liegenschaftstransaktion durchgeführt werden. Hier treffen sich Verkäufer, Käufer (wenn vor Ort / ist jedoch nicht erforderlich für Käufer), deren Vertreter und die finanzierenden Institute. Es ist empfohlen, dass von der Käuferseite, der fälligen Betrag mittels eines Cashier Check (Bankcheck, der durch die ausstellende Bank garantiert wird) übergeben wird.

Ein Cashier Check ist das übliche Zahlungsmittel bei der Eigentumsübertragung.

4. Closing Costs

Closing Costs sind Kosten, Steuern und Gebühren, die mit dem Abschluss einer Immobilientransaktion in Florida verbunden sind. Diese Kosten werden zwischen dem Käufer und Verkäufer gemäss den Vorgaben im Kaufvertrag aufgeteilt.

Einige der Closing Costs sind zwingend dem Verkäufer oder Käufer zugeordnet (gesetztliche Vorgabe). Die Übernahme anderer Kosten ist zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar. In der Regel erstellt der Darlehensgeber im Rahmen des Darlehensantrags eine erste Schätzung der zu erwartenden Abschlusskosten.

Folgende Closing Costs fallen in der Regel bei einer Finanzierung an:

Darlehensbezogene Kosten
Darlehenbeschaffungsgebühr (Points)
Kosten für die Schätzung
Credit Report bzw. Bankauskunft
Erste Zinszahlung
Gebühren für Sperrkonto/Treuhandkonto
Die Aufteilung der Steuern gehört ebenfalls zu den Closing Costs
Aufgelaufene Grundsteuer
Beurkundungsgebühren

Weitere Angaben über Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf

5. Closing Statement

Ist die Abrechnung per Stichtag der Eigentumsübertragung (Closing). Hier werden alle aufgelaufenen Kosten, geleisteten Anzahlungen (Deposit), bestehende und neue Hypotheken (Mortgage), Steuern und Abgaben, Kommissionen (Commission), Gebühren und der vereinbarte Kaufbetrag miteinander verrechnet, so dass am Ende alle Parteien zufriedengestellt sind und die Transaktion abgeschlossen werden kann. Das Closing Statement umfasst alle Closing Costs

Damit dies alles reibungslos ablaufen kann, ist von Seiten des Käufers / -verkäufers in Deutschland nachfolgendes zu beachten.

Pünktlichkeit

Wer Unterlagen oder Geld zu spät schickt, riskiert daß die andere Seite den Deal platzen lässt. Ist der Abschlusstermin (Closing) verstrichen, so ist der Vertag automatisch null und nichtig. Um dieses Risiko zu vermeiden, ist es elementar, alle Papiere pünktlich zurück zu schicken und das Geld rechtzeitig zu überweisen

Überweisung

Geldüberweisungen von Europa aus dauern bis zu zwei Wochen. Bitte rechtzeitig an die Überweisung denken, und ca. $ 15 für die lokale Überweisungsgebühr mit einrechnen. Einige Banken vor Ort haben deutschsprachige Mitarbeiter und sind behilflich beim Transfer.

Notarisierung

Für Käufer gilt: wer bar zahlt, hat es relativ einfach. Die Abschlußaufstellung ( Settlement Statement ) braucht nur unterschrieben und zurück gesendet zu werden.

Bitte immer an die Title Company senden, nicht an den Makler!

Wer den Kauf finanziert, hat einiges mehr zu unterschreiben. Die Unterschrift auf der Hypothe ( Promissory Note ) und einige andere Bankpapiere müssen notarisiert werden.

Als Verkäufer ist nicht nur die Abschlußaufstellung zu unterschreiben, sondern auch die Besitzurkunde
( Warranty Deed ). Die Unterschrift auf diesem Dokument muß notarisiert werden.
Warranty Deed ist die beste Form der Eigentumsübertragung (Deed) für den Käufer (Grantee). Mit einem Warranty Deed übernimmt der Verkäufer (Grantor) die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt.

Manche Notare in Deutschland haben Bedenken, ein englischsprachiges Dokument zu notarisierten, aber es muß hier nur die Unterschrift des Käufers auf dem Dokument notariell bestätigt werden. Dies kann z.B. auch auf der Gemeinde oder beim amerikanischen Konsulat erfolgen.

Postweg

Die Title Company verlangt die Unterlagen im Original zurück. Bitte immer UPS, DHL oder FedEx benutzen. Die Bundespost braucht 7 bis 10 Tage, Einschreiben dauern noch länger, bis sie in Florida eintreffen. Da ist der Abschlußtermin schnell verpaßt und der Deal geplatzt. Dies lässt sich vermeiden, indem die schnelle Zulieferung gewählt wird.

Steuer

Zwischen den USA und Deutschland, Österreich und der Schweiz bestehen Doppelbesteuerungs-abkommen, die festlegen, wie die Steuerbemessung für Personen mit Wohnsitz, Einkommen und/oder Liegenschaftenbesitz in beiden Ländern erfolgt.

Kapitalgewinnsteuer auf Immobilien (Capital Gain Tax)

Steuerbefreite Kapitalgewinne

Grundsätzlich sind Kapitalgewinne durch Immobilientransaktionen in den USA steuerpflichtig. Als Ausnahme gilt ein Kapitalgewinn von maximal $250'000 (Alleinstehende), resp. $500'000 (Verheiratete) beim Verkauf einer Immobilie, nachdem diese während mindestens zwei Jahren Hauptwohnsitz war.

Für Ausländer reicht ein Aufenthalt von 730 Tagen innerhalb von fünf Jahren zur Erfüllung dieser Frist von zwei Jahren. Es wird nur die tatsächlich in den USA verbrachte Zeit angerechnet. Unter den richtigen Voraussetzungen kann mit amerikanischen Immobilien somit ein beträchtlicher Kapitalgewinn steuerbefreit erzielt werden.

Wenn ein Ausländer (Non-resident) eine Immobilie veräussert, muss grundsätzlich 10% des Verkaufsbetrages zurückbehalten und der Steuerbehörde überwiesen werden. So stellt die Steuerbehörde sicher, dass ein allfälliger Kapitalgewinn auch in den USA versteuert wird. Unter bestimmten Umständen müssen die 10% jedoch nicht einbehalten werden. Dies ist insbesodere dann der Fall, wenn der Verkaufsbetrag unter $300'000 liegt und der Käufer die Immobilie als primärer Wohnsitz nutzen will.

Disclaimer: Bitte beachten Sie: Die obigen Hinweise sind allgemeiner Natur. Besonders die Hinweise zur Besteuerung. Für eine individuelle Betrachtung Ihrer Situation sollten Sie sich mit einer kundigen Fachperson in Verbindung setzen. Einzelne Auszuge wurden übernommen und vereinfacht dargestellt. Quelle: Floridatraum.com

Weitere Informationen rund um den Immobilienkauf in Florida:
Ablauf beim Kauf einer Immobilie in Florida
Informationen: Short Sale / Foreclosure